Louer ou acheter à Maurice quand on est expatrié
Un étranger ne peut pas acheter n'importe quel bien à Maurice : l'achat passe par des programmes agréés par l'Economic Development Board (EDB), comme le PDS ou la Smart City, ou par un appartement dans un immeuble d'au moins un rez-de-chaussée plus deux étages (G+2), à partir de 6 millions de roupies. Un achat d'au moins 375 000 USD peut donner droit à un permis de résidence. Pour louer, rien n'est imposé par la loi sur les frais d'agence ni sur la caution : l'usage courant est d'un mois de loyer (+ TVA) de frais d'agence et d'un à deux mois de caution. Signez toujours un bail écrit et faites un état des lieux. Les taxes et règles ont changé en 2025-2026 : faites toujours confirmer les chiffres par un notaire.
Vérifier ce que vous avez le droit d'acheter
La loi (Non-Citizens (Property Restriction) Act) limite les achats des non-citoyens. Vous pouvez acheter dans un programme agréé par l'EDB (Property Development Scheme – PDS, Smart City, anciens IRS/RES, Invest Hotel Scheme) ou un appartement dans un immeuble G+2 (au moins 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée) d'au moins 6 millions de roupies (MUR), avec l'accord préalable de l'EDB. L'autorisation est valable 6 mois et interdit la spéculation. Les titulaires d'un permis de travail ou de résidence peuvent aussi, sous conditions, acheter une résidence principale d'au moins 500 000 USD avec l'accord du Prime Minister's Office à vérifier.
Comprendre le lien entre achat et permis de résidence
Un achat d'au moins 375 000 USD (ou l'équivalent) dans un programme éligible ou dans un appartement G+2 permet de demander un permis de résidence. Ce permis reste valable tant que vous gardez le bien et peut couvrir le conjoint et les enfants à charge (moins de 24 ans pour le PDS). Un appartement G+2 sous ce seuil ne donne pas de résidence.
Prévoir le mode de paiement
Depuis le 13 décembre 2024, pour les programmes IRS, RES, IHS, PDS et Smart City, 85 % du prix doit être payé en roupies mauriciennes, avec des fonds transférés de l'étranger en devise convertible ; les 15 % restants peuvent être payés en devise ou en roupies. Au-delà de 750 000 USD, une partie peut être financée par un prêt d'une banque mauricienne.
Passer par un notaire et prévoir les droits
La vente est signée devant notaire, qui fait enregistrer l'acte auprès du Registrar-General (dans les 8 jours pour les programmes EDB). L'acheteur paie en principe un droit d'enregistrement de 5 % et le vendeur une taxe de transfert (Land Transfer Tax) de 5 %. La hausse à 10 % pour les non-citoyens prévue au 1er juillet 2026 a été annulée par la loi de finances 2026, mais une taxe additionnelle de 10 % à la charge du vendeur a été créée pour certains biens sur terrain de l'État ou Pas Géométriques à vérifier auprès de votre notaire. Les honoraires de notaire sont estimés entre 0,5 % et 2 % du prix (estimation, à vérifier).
Vérifier le titre et les promesses de « plage privée »
Avant de signer, faites vérifier par le notaire le titre de propriété, les limites cadastrales et le statut du terrain (terrain de l'État, Pas Géométriques). À Maurice, l'accès aux plages est public : une annonce de « plage privée » doit être vérifiée.
Chercher une location et connaître les frais d'agence
Aucune loi trouvée ne fixe les frais d'agence. Usage courant : un mois de loyer + TVA pour une location ; pour une vente, environ 2 % + TVA (15 %) payés par chaque partie. Dans les programmes neufs (IRS, PDS, G+2), le promoteur paie souvent l'agence (usage courant). Les pratiques varient : demandez le montant et qui le paie par écrit avant toute visite.
Signer un bail écrit
La location relève du Code civil (articles 1721 à 1762) et, pour certaines locations, du Landlord and Tenant Act 1999. Le bail doit préciser la durée, la date d'entrée, la description du logement, le loyer, la caution, la révision du loyer et les conditions de résiliation. Usage courant : préavis de 3 mois et période minimale pendant laquelle on ne peut pas résilier. La sous-location exige l'accord écrit du propriétaire.
Prévoir la caution
La loi ne fixe pas de montant de caution à vérifier. Usage courant : un à deux mois de loyer, sans intérêts, rendue en fin de bail. À l'entrée, prévoyez donc souvent caution + premier loyer + frais d'agence. Un garant n'est généralement pas demandé (usage courant).
Faire l'état des lieux et l'inventaire
Le bail doit lister les pièces, meubles et équipements. Visitez le logement avant d'entrer, notez et photographiez les défauts, et annexez la liste au bail. À la sortie, le logement doit être rendu dans son état d'origine, hors usure normale.
Enregistrer le bail
Nous n'avons pas trouvé de source officielle claire sur l'obligation ni le coût d'enregistrement d'un bail d'habitation à vérifier auprès d'un notaire ou du Registrar-General / MRA. Gardez dans tous les cas un exemplaire signé et les preuves de paiement (virement permanent conseillé).
Ouvrir les compteurs et Internet
Électricité : Central Electricity Board (CEB), ceb.mu, tél. +230 404 2000. Eau : Central Water Authority (CWA), cwa.govmu.org, tél. 601 5000. Internet : plusieurs opérateurs privés (par exemple Mauritius Telecom/my.t ou Emtel) à vérifier. Demandez au propriétaire les derniers relevés et précisez dans le bail qui paie quoi.
Éviter les arnaques
Ne versez jamais d'argent avant d'avoir visité le bien (ou fait faire une visite par une personne de confiance) et vérifié que la personne est bien propriétaire ou mandatée. Payez par virement bancaire traçable, jamais en espèces sans reçu. Pour un achat, ne signez aucun engagement sous seing privé : l'avant-contrat doit passer par un notaire.